החזר מס שבח
מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על מוכר בגין השבח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין.
השבח הינו למעשה רווח ההון שנוצר בעת המכירה ולא עבור סכום העסקה,
כאשר הורשה או העברת זכות מקרקעין אגב גירושין אינה נחשבת כמכירה, כלומר אינה חייבת במס שבח. באופן ישיר לעולם הנדל''ן והוא למעשה מס מכירת דירה.
כלומר ישנה חובה להעביר בחזרה לקופת המדינה הציבורית חלק יחסי מרווח על מכירת דירה.
מס זה מגיע מההפרש בין מחיר המכירה לבין הקנייה.
מהם התנאים העיקריים להחזר מס שבח?
- חלוקת מס השבח בין בני הזוג
- ניצול מדרגות מס, נקודות זיכוי
- קיזוז הפסד רווחים
- פטורים בתקנות מיסוי מקרקעין
- ניצול שיעורי מס היסטוריים
- הטבות מס
- פחת ודרישת מלוא הוצאות
רווח ההון מוגדר כהפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת כאשר הסכומים הנ"ל מתואמים למדד בעת המכירה.
יש כאלו הזכאים לפטור ממס שבח, כשמדובר בעסקה למכירת דירת מגורים - אם אותה דירה עונה על הגדרת "דירה יחידה", עד לתקרת הפטור. בשל כך חשוב להזכיר, בדיוק בנקודה זו, דבר חשוב: רצוי וכדאי מאוד לשמור על כל החשבוניות והאסמכתאות של ההוצאות שנעשו מרגע רכישת הדירה ועד למכירתה, לרבות הוצאות רכישה והשבחת הנכס, הוצאות שכר טרחת עו"ד, תשלום למתווך, עלויות שיפוצים שנעשו בנכס, תשלום מס רכישה, פחת, הוצאות ריבית בגין המשכנתה, הוצאות פרסום ועוד.
סיבות אפשריות לזכאות החזר מס שבח:
החזר מס שבח או מס רכישה ששולם ביתר, יכול לנבוע מסיבות רבות, בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה, לדוגמא:
• חלוקת מס השבח בין בני הזוג
• פריסת השבח – ניצול מדרגות מס/נקודות זיכוי
• קיזוזי הפסדים
• ניצול הקלות שניתנו בהחלטות מיסוי ו/או חוזרים מקצועיים של רשות המסים
• ניצול פטורים/הקלות הקבועים בתקנות מיסוי מקרקעין
• ניצול שיעורי מס היסטוריים
• ניצול הטבות מס שניתנו ביחס לרכישות/מכירות בתקופות ספציפיות
• עריכת חישובים בצורה מיטבית (פחת, דרישת מלוא ההוצאות)
מדוע עניין זה חשוב כל כך? משום שבעת מכירת הנכס תידרשו, כאמור, לשלם מס שבח - והוצאות אלו ייחשבו חלק מהעלות, ויקטינו את השבח. זו דרך אחת להקטין את המס שתידרשו לשלם, ולקבל החזרים במידת הצורך - וישנן עוד כמה דרכים כאלו, והינה הן לפניכם:
קיזוז הפסדים
אפשרות נוספת להקטין את מס השבח היא באמצעות קיזוז הפסדים. אם לחובת מוכר הנכס הצטברו הפסדים שונים, לדוגמה הפסדים משוק ההון, הפסד עסקי בגין שנה שוטפת או הפסד שהועבר משנים קודמות.
מנגנון פריסת מס שבח
מנגנון הפריסה הוא אלמנט חשוב נוסף שכדאי להכיר בהקשר זה. הוא מאפשר לנו לפרוס את תשלום מס השבח על פני ארבע שנים, במקום לשלם את כל המס בשנת מס אחת. ההיגיון העומד מאחורי ההוראה המאפשרת את פריסת שבח המקרקעין הוא העובדה שהשבח נצמח על פני כל השנים שבהן הוחזק נכס המקרקעין בידי המוכר. המחוקק הקנה למוכר את הזכות לפריסת המס לתקופה של עד ארבע שנות מס אחורנית, כאמור - ושנת המכירה נחשבת כאחת מהן.
כלומר הפריסה מאפשרת למוכר לנצל גם מדרגות מס שולי נמוכות יותר שטרם נוצלו בשנות המס בתקופת הפריסה, וגם לנצל נקודות זיכוי שלהן הוא זכאי על פי הוראות מס הכנסה, לרבות בשל מצבו האישי ומאפייניו, אשר טרם נוצלו על ידו במהלך שנות המס בתקופת הפריסה. כאשר מדובר בנכס השייך לשני בני זוג, רצוי לבצע גם פיצול - וכך ליהנות ממדרגות מס ומנקודות זיכוי של שני בני הזוג, מה שיכול להביא להפחתה נוספת במס.